Нов закон за наследството 2026: какво се променя
Нов законопроект пренаписва правилата за завещания, имотни пълномощни и обстоятелствена проверка. Разберете какво точно предстои и защо е важно.
Недвижими имоти
Нашето адвокатско дружество предоставя висококачествени и комплексни правни услуги в сферата на недвижимите имоти.
Ние разбираме, че сделките с недвижими имоти са свързани със значителни финансови интереси и потенциални рискове. Нашата основна задача е да сведем тези рискове до минимум и да осигурим спокойствие и сигурност за нашите клиенти във всеки етап от процеса – от първоначалните преговори до финализиране на сделката и последващото управление на имота.
Правна проверка на недвижими имоти
Предлагаме детайлна и надеждна правна помощ, включително:
- Проверка за тежести, ипотеки и други вписвания в Имотния регистър;
- Изготвяне на цялостни правни становища относно собствеността и статута на недвижимите имоти;
- Установяване на възможни рискове, свързани с конкретен имот, и препоръки за минимизирането им.
Договори за покупко-продажба
Нашият екип подготвя и преглежда всякакъв вид договори за сделки с недвижими имоти, сред които:
- Предварителни договори и споразумения;
- Окончателни договори за покупко-продажба;
- Нотариални актове, включително констативни и такива, издадени по обстоятелствена проверка.
Административни процедури и разрешителни
Предоставяме професионално съдействие при:
- Консултации във връзка със строителни проекти и градоустройствени процедури;
- Изваждане на необходимите разрешителни за строителство, въвеждане в експлоатация и промяна на предназначението;
- Комуникация и представителство пред общински и държавни институции по административни казуси, свързани с недвижими имоти.
Договори за наем
Предлагаме експертно съдействие при:
- Изготвяне на договори за наем за жилищни, търговски и индустриални имоти;
- Изменение на съществуващи наемни договори и анекси към тях;
- Консултации при прекратяване на договорите, включително разрешаване на възникнали спорове.
Инвестиции в недвижими имоти
Нашият екип оказва цялостна подкрепа на инвеститори, включително:
- Комплексен правен анализ и консултации при инвестиционни проекти;
- Посредничество при договаряне на финансиране от банки и други финансови институции;
- Управление и юридическо съдействие при реализация на строителни проекти и инвестиционни намерения.
Нашата цел е да Ви предоставим пълна правна сигурност, съчетавайки юридическа експертиза и практически решения за успешна реализация на Вашите сделки с недвижими имоти.
Делба на имоти
Когато няколко лица (най-често наследници) притежават общ имот, всеки съсобственик може по всяко време да поиска делба. Това право не се погасява по давност (чл. 34 ЗС). Съдействаме при:
- Доброволна делба. Съсобствениците сключват писмено споразумение с нотариален акт, в което сами определят как да разпределят имота. Това е най-бързият и евтин вариант, стига всички да са съгласни;
- Съдебна делба. Прилага се, когато съгласие не се постига, и протича на два етапа. В първия съдът определя дяловете на всеки съсобственик (фаза на допускане). Във втория имотът се разделя реално, ако е възможно, или се продава на публична продан, а сумата се разпределя пропорционално между съсобствениците (чл. 341 и сл. ГПК);
- Изготвяме споразумения и представляваме клиенти пред съда на всеки етап от делбеното производство.
Спорове между съсобственици
Освен делбата, съсобствеността поражда и други чести конфликти, при които предлагаме съдействие:
- Ползване и управление на общия имот. Начинът на ползване се определя от мнозинството от съсобствениците. Когато мнозинство не може да се постигне или решението му вреди на имота, районният съд се произнася вместо тях и може да назначи управител (чл. 32 ЗС);
- Право на изкупуване при продажба на дял. Съсобственик, който иска да продаде своя дял, е длъжен първо да го предложи на останалите съсобственици при същите условия. Ако не го направи, другите съсобственици могат в двумесечен срок от продажбата да предявят иск и да изкупят дела при действително уговорените условия (чл. 33 ЗС).
Имотни измами - разпознаване и защита
Схемите за имотна измама зачестяват, особено при необитавани или наследствени имоти. Най-честите включват фалшифицирани пълномощни или нотариални актове, както и така наречената „двойна продажба", при която един и същ имот се продава едновременно на различни купувачи. Как Ви пазим:
- Правим пълна проверка на собствеността и историята на вписванията в Имотния регистър, преди да се стигне до сделка, включително проверка на пълномощни през Единната информационна система на Нотариалната камара;
- Съветваме Ви сами да изберете нотариуса, пред когото се изповядва сделката. Правото Ви на свободен избор Ви пази от евентуална предварителна уговорка между продавач и посредник;
- Следим за незабавното вписване на нотариалния акт след сделката, защото при спор между купувачи за собственик се смята този, който пръв е вписал акта си;
- Следим отблизо и предстоящите законодателни промени за по-строг контрол върху производството по обстоятелствена проверка (придобиване по давност). Те предвиждат уведомяване на собственика и засилени проверки при рискови индикатори, като починал или отсъстващ собственик или сделка чрез пълномощник, така че да Ви пазим и от нововъзникващи схеми, не само от познатите досега.
Често задавани въпроси
Какви проверки прави адвокат преди покупка на недвижим имот?
Адвокатът проверява дали имотът е свободен от тежести като ипотеки, възбрани или висящи съдебни спорове, анализира правния му статут и следи предварителният договор да защитава интересите на купувача. Присъства и при нотариалното прехвърляне, за да следи коректността на документите и процеса.
Как да избегнем спорове между наследници при уреждане на наследствен имот?
Най-сигурният начин е доброволната делба — писмено споразумение между наследниците, което определя дела на всеки от тях. Изготвянето на завещание приживе и предварителната проверка на собствеността и евентуалните тежести върху имотите също намаляват риска от бъдещи спорове.
Какви такси и данъци дължа при покупка на имот в България?
Купувачът обичайно поема три разхода: местен данък при възмездно придобиване (в София — 3% върху по-високата стойност между продажна цена и данъчна оценка), нотариална такса (плюс 20% ДДС върху самата такса), и такса за вписване в Имотния регистър (0,1%, минимум около 5 евро).
Каква е разликата между предварителен договор и нотариален акт при сделка с имот?
Предварителният договор е писмено съглашение за бъдеща окончателна сделка, обезпечено обичайно със задатък (капаро). Собствеността се прехвърля едва с нотариалния акт или съдебно решение, обявяващо договора за окончателен. При отказ купувачът губи задатъка, а продавачът го дължи в двоен размер.
Могат ли чужди граждани да купуват земеделска земя или имоти в България?
Гражданите на ЕС/ЕИП са напълно приравнени на българските граждани и могат свободно да купуват както земеделска земя (след регистрация като земеделски производители), така и всякакви други имоти. За граждани извън ЕС положението зависи от вида имот: апартаменти и сгради без земя могат да купуват директно, по същия ред както българските граждани, без нужда от разрешение. Собственост върху земя обаче могат да придобият само по силата на международен договор, ратифициран по чл. 22, ал. 2 от Конституцията, или по наследство — затова за къща с двор обичайно учредяват българско дружество, чрез което да направят покупката.
Колко време отнема цялата сделка по покупко-продажба на имот?
Най-много време отнема подготовката на документите, особено ако продавачът не е наличен на място или имотът е с неуредена документация - обичайно около 4 работни дни, но реално често повече. Удостоверението за липса на тежести се издава за 3 до 7 дни. Самото подписване на нотариалния акт е въпрос на един ден, а вписването в Агенцията по вписванията отнема до 3 работни дни (1 ден при експресна услуга). При покупка с банков кредит допълнително се прибавят около 7 до 10 дни за вписване на ипотеката. Затова е добре реалистичните срокове да се планират отрано, а не в последния момент.
Какви документи са нужни, ако имотът е наследствен?
Основният документ е актуално удостоверение за наследници, в което са изброени всички лица с право на собственост - всички те трябва или лично да участват в сделката, или да упълномощят с нотариално заверено пълномощно друг наследник. Освен него са нужни документът за собственост на наследодателя, данъчна оценка на имота и удостоверение за липса на тежести. Ако наследниците вече са направили доброволна делба, се представя и нотариалният акт за делбата.
Възползвайте се от нашия опит
Поверете правната част на експертите и се насладете на спокойствието, което заслужавате.
блог
Правни съвети и актуална информация
В нашия блог ще намерите актуални юридически съвети, полезни насоки и информация по ключови правни въпроси. Споделяме практически решения и опит от процесуалното ни представителство, които ще Ви помогнат да защитите ефективно своите права и интереси.
