Отстъпка при покупка на имот: кои капани да избягвате

Договарянето на по-ниска цена от обявената не намалява автоматично разходите Ви по сделката, защото местният данък и нотариалната такса се смятат върху по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка на имота. За да сте защитени, отстъпката трябва изрично да е записана в предварителния договор с точна крайна цена, платеното капаро трябва ясно да е уговорено като задатък, а необичайно голяма отстъпка заслужава допълнителна проверка за тежести върху имота.

Пазарът на недвижими имоти в България навлиза в нова, по-нюансирана фаза. По данни на Националния статистически институт цените на жилищата продължават да растат с 6,2% на тримесечна база и близо 14,8% на годишна база през първото тримесечие на 2026 г., но броят на реално сключените сделки спада осезаемо спрямо предходната година. Представители на бранша посочват, че ценовите очаквания на немалка част от продавачите изостават с около 6 месеца от пазарната реалност, а много обявени цени все още включват буфер от порядъка на 10-15% за договаряне, наследен от по-горещия етап на пазара. Затова се получава разминаване между обявена и реалистична стойност, което кара все повече купувачи да преговарят активно, а немалка част от сделките тази година се сключват с договорена отстъпка от първоначално обявената цена.

Успоредно с това расте и делът на сделките, финансирани с ипотечен кредит, а вече над 7 от всеки 10 сделки в София минават през банка, спрямо доста по-нисък дял допреди година. Комбинацията от по-активно договаряне на цената и по-висока зависимост от банково финансиране означава повече стъпки в процеса на сделката и съответно повече места, на които подробностите могат да останат недоизяснени.

За купувача отстъпката сама по себе си звучи изцяло положително. На практика обаче договарянето на по-ниска цена включва няколко правни детайла, които рядко се обсъждат при огледа на имота и разговора с брокера, но могат да имат съществено значение за крайния резултат от сделката.

Данъчната основа не следва автоматично договорената цена

Много купувачи очакват, че по-ниска договорена цена автоматично намалява всички разходи по сделката пропорционално. Това обаче не важи за местния данък и нотариалната такса, два от основните пера в бюджета за сделката.

Съгласно Закона за местните данъци и такси, данъчната основа за данъка при възмездно придобиване на недвижим имот е по-високата стойност между договорената цена по нотариалния акт и данъчната оценка на имота (чл. 46). Ставката се определя самостоятелно от всеки общински съвет в диапазон от 0,1% до 3%, като в София, Варна, Пловдив и Бургас в момента е 3%.

Същият принцип важи и за нотариалната такса. Тя се изчислява върху така наречения материален интерес по сделката, който по Закона за нотариусите и нотариалната дейност (чл. 96, ал. 1, т. 1 и §2 от Допълнителните разпоредби) отново е по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка на имота.

Например, ако успеете да договорите 15 000 евро отстъпка от продавача, да кажем от 220 000 на 205 000 евро, но данъчната оценка на имота е 215 000 евро, местният данък и нотариалната такса пак ще се смятат върху 215 000 евро, а не върху договорените 205 000 евро. При ставка от 3% това прави разлика от 300 евро само в местния данък, а отгоре се завишават и нотариалната такса, и таксата вписване (0,1% от същата база). Реално тези суми изяждат част от постигнатата отстъпка, без купувачът да го е предвидил в бюджета си.

Данъчната оценка се издава от общината по местонахождение на имота срещу заявление и малка административна такса, а нотариусите обичайно изискват тя да е актуална към датата на сделката. Затова е добра практика да се извади рано в процеса на преговорите, а не в последния момент преди нотариуса, за да се знае реалната крайна сметка, преди изобщо да се финализира договорената цена.

Отстъпката трябва да бъде черно на бяло в предварителния договор

Устна уговорка за по-ниска цена, размяна на съобщения с продавача или брокера, дори имейл с потвърждение на отстъпката, сами по себе си нямат достатъчна правна тежест, за да обвържат окончателната сделка.

Съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите, предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва задължително да съдържа страни, предмет и цена, тъй като това са трите съществени елемента на бъдещата сделка. Ако тези елементи липсват или са формулирани неясно, предварителният договор е нищожен и не поражда право да искате изповядване на окончателната сделка по договорената, по-ниска цена.

На практика това означава, че всяка отстъпка, договорена по време на преговорите, независимо дали е резултат от преговори заради състоянието на имота, спешност на продавача, или просто разлика между обявена и реалистична пазарна стойност, трябва да бъде изрично вписана в предварителния договор с точна крайна сума. Формулировки от рода на „по договорената по имейл цена“ или разчитане на устна уговорка не са достатъчна защита. Ако продавачът по-късно поиска изповядване по първоначално обявената, по-висока цена, купувачът ще трябва да доказва отстъпката с други средства, което е значително по-трудно и несигурно, отколкото просто да е записана коректно от самото начало.

Добре съставеният предварителен договор дава и обратна гаранция. Ако едната страна откаже да се яви пред нотариус за изповядване на окончателната сделка по вече договорената цена, другата страна може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен. При уважаване на иска сделката се счита сключена от момента на влизане на решението в сила, но само ако предварителният договор е ясен и пълен по отношение на съществените елементи, включително договорената, а не първоначално обявената цена. Затова точността на записаната сума има значение не само в мирен сценарий, а и като защита в случай на спор.

Задатъкът и капарото при преговори за по-ниска цена

Тук се крие една от по-малко познатите тънкости на сделките с отстъпка. В разговорния език „капаро“ се използва за всяка сума, платена преди сключване на окончателната сделка, но законът борави с термина задатък (чл. 93 от ЗЗД), който има конкретна правна функция.

• Ако купувачът (давачът на задатъка) се откаже от сделката, продавачът може да задържи платената сума.
• Ако продавачът (приемащият задатъка) се откаже, купувачът може да поиска задатъка в двоен размер.

Проблемът е, че тази строга последица важи само ако платената сума действително е уговорена като задатък, с изрична клауза, придаваща ѝ обезпечителна и обезщетителна функция. Ако предварителният договор просто споменава платена сума без такава клауза, съдебната практика я третира като обикновен аванс по цената, а не като задатък. При обикновен аванс, ако сделката пропадне, той подлежи на връщане (в противен случай би представлявал неоснователно обогатяване), но без санкционните последици по чл. 93 ЗЗД за никоя от страните.

Това има пряко значение при сделки, преминаващи през продължителни преговори за цена. Ако сте платили сума, преди да е финализирана крайната, договорена след преговорите цена, е важно да се изясни изрично и писмено дали тази сума има функцията на задатък, и то по отношение на вече договорената, а не на първоначално обявената цена. В противен случай при спор е неясно каква защита реално имате.

Голямата отстъпка като сигнал за по-задълбочена проверка

Отстъпка сама по себе си не е причина за притеснение. По-голямата част от договорените намаления тази година остават в разумни граници и обичайно отразяват нормални преговори, а не проблем с имота. Съществено по-голяма от обичайното отстъпка обаче заслужава допълнително внимание, защото понякога сигнализира за причина, различна от общото охлаждане на пазара, например финансов натиск върху продавача, необходимост от бърза продажба, висящ спор между съсобственици или тежест върху имота, за която купувачът все още не е информиран.

Преди подписване на предварителния договор е препоръчително да се направи проверка за вписани тежести, като ипотеки, възбрани или искови молби, по партидата на имота и на продавача в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Справката може да се направи по адрес, идентификатор на имота или по лицето собственик, и разкрива дали върху имота тежат обезпечения в полза на банка или друг кредитор, дали има висящ съдебен спор, вписан е ли договор за наем за дълъг срок, или съществуват други обстоятелства, които не се виждат при обикновен оглед. Това е стъпка, която много купувачи подценяват именно защото са фокусирани върху постигнатата по-ниска цена, а не върху правния статут на имота, а точно тя често разкрива причината, поради която продавачът е склонен на съществена отстъпка.

При сделки, финансирани с ипотечен кредит, е добре да се знае и че банката прави собствена независима оценка на имота, която невинаги съвпада нито с обявената, нито с договорената след отстъпка цена. Несъответствие между банковата оценка и договорената цена не е правен проблем сам по себе си, но може да се отрази на одобрения размер на кредита и на собственото участие, което купувачът трябва да осигури. Затова е добре сумите по сделката да се изяснят в детайли, преди да се ангажира депозит или задатък.

Практически изводи

При договаряне на отстъпка при покупка на имот е добре да имате предвид следното:

• Проверявайте актуалната данъчна оценка на имота, преди да приемете, че по-ниска цена автоматично намалява всички разходи по сделката.
• Настоявайте крайната, договорена след преговорите цена да бъде изрично записана в предварителния договор, вместо да разчитате на устни уговорки, съобщения или кореспонденция по имейл.
• Изяснявайте писмено дали платена сума има функцията на задатък по чл. 93 ЗЗД, особено ако плащането предхожда финализирането на отстъпката.
• При необичайно голяма отстъпка направете проверка за тежести върху имота в Имотния регистър, преди да ангажирате средства.

Всяка сделка с недвижим имот е индивидуална, а последиците от един пропуснат детайл в предварителния договор могат на практика да струват повече от самата договорена отстъпка.