Как земеделска земя се превръща в урегулиран имот

Земеделската земя по принцип се ползва само за земеделски цели. Смяната на предназначението ѝ за строителство – жилищно, складово, производствено, услуги и други, е изключение, позволено само при доказана нужда и при спазване на строго определената в Закона за опазване на земеделските земи процедура.

Правни режими и приложими закони

Процедурата по промяна на предназначението на земеделска земя за неземеделски нужди се провежда при спазване на три правни режима:

• Материален режим – по Закона за опазване на земеделските земи и неговия правилник за прилагане;
• Устройствено-строителен режим – по Закона за устройство на територията;
• Екологичен режим – по Закона за опазване на околната среда и Закона за биологичното разнообразие.

Материален режим (Закон за опазване на земеделските земи)

Законът за опазване на земеделските земи и правилникът му за прилагане урежда цялостната процедура относно допустимостта на преминаването от земеделско ползване за конкретна неземеделска цел – жилищно, производствено, складово, услуги, инфраструктура и други.

Компетентният орган за цялостната процедура е:

• Областна комисия при Областна дирекция „Земеделие“, или
• Комисия за земеделските земи към Министерство на земеделието и храните.

Устройствено-строителен режим (Закон за устройство на територията)

Законът за устройство на територията урежда устройствено-строителния режим, а именно – инвестиционното намерение за планираното застрояване на имота, дали съответства на Общия устройствен план, спазени ли са урбанистични параметри като плътност/интензивност, отстояния, височини, достъп, паркиране, съгласуване с експлоатационните дружества и съответните държавни институции.

Компетентният орган на този етап от процедурата е общинският съвет / кметът на съответната община / район, които имат правомощие за допускане на изработване на подробен устройствен план и за одобряването му.

Екологичен режим (Закон за опазване на околната среда и Закон за биологичното разнообразие)

По отношение на спазването на екологичните изисквания се прилага Законът за опазване на околната среда и Законът за биологичното разнообразие.

Законът за опазване на околната среда се прилага относно оценка на въздействието върху околната среда (ОВОС) или преценка за необходимост от ОВОС, според вида, размера и мястото на инвестиционното предложение.

По Закона за биологичното разнообразие се преценява оценка за съвместимост с целите на Натура 2000, когато има вероятност от значително въздействие върху защитени зони, видове или местообитания.

Компетентният орган на този етап е Регионалните инспекции по околната среда и водите / Министерство на околната среда и водите, които издават решения по преценката / ОВОС и актове по оценката за съвместимост.

Компетентни органи за разглеждане на преписките

Компетентните органи по разглеждане и произнасяне с решение на преписките за промяна на предназначението са:

• Комисия за земеделските земи към Министерството на земеделието и храните;
• Областна комисия към Областна дирекция „Земеделие“.

Комисията към Министерството разглежда случаите, при които:

• поземленият имот е над 50 дка, или
• земеделската земя е от I–IV категория, или
• имотът е поливен, или
• е извършено строителство в земеделската земя преди приключване на процедурата.

Областната комисия разглежда преписки, когато:

• земеделската земя е с площ до 50 дка и е от V–X категория, или
• земята е неполивна.

Срокове и действие на решението

Преди започване на процедурата за промяна на предназначението на земеделска земя е необходимо да сте запознати със следните срокове, неспазването на които ще доведе до връщане на статута на земята като земеделска:

• Заплащане на таксата по чл. 30 от ЗОЗЗ:
  Решението влиза в сила едва след заплащане на определената с него такса. Ако до 3 месеца от съобщението таксата не е платена, решението губи правно действие и земята отново става земеделска.
• Искане за Разрешение за строеж:
  В 3-годишен срок от влизане в сила на решението трябва да се поиска издаване на Разрешение за строеж. Ако не е поискано в предвидения срок, решението отпада автоматично.
• Начало на строителството:
  В 6-годишен срок от влизане в сила на решението строителството трябва да е започнало. Започването се удостоверява с Протокол образец № 2/2а за „Откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво“ по Наредба № 3/2003 г.

След неизпълнение в предвидените срокове решението за промяна на предназначението губи своето действие автоматично и, ако впоследствие решите да строите, трябва отново да се проведе процедура по реда на ЗОЗЗ и неговия правилник за прилагане.

Такси и разходи

При внасяне на искане за промяна на предназначението се заплаща еднократно административна такса:

• 199,50 лв. – за обекти с площ до 50 дка;
• 508,52 лв. – за обекти с площ над 50 дка.

Таксата се заплаща от собственика на земята или от инвеститора на обекта и включва:

• издаване на препис-извлечение от решението на комисиите;
• заверка на скицата и подробния устройствен план на обекта;
• издаване на удостоверения по чл. 24, ал. 7–9 от ЗОЗЗ.

За промяната на предназначението на земеделски земи се заплаща отделна държавна такса, определена в зависимост от:

• категорията на земеделската земя;
• размера на терена, включен в площадката или трасето;
• местонахождението на земята;
• категорията на населеното място;
• вида на обекта и възможността за напояване.

Санкции и забрани

Използването на земеделска земя за неземеделски нужди без разрешение за промяна на предназначението ѝ, унищожаване на хумусния пласт, изграждането на обект върху по-голяма площ от разрешената или изместването му върху земя от по-висока категория, както и извършването на всяка дейност, водеща до увреждане, замърсяване и разрушаване на земеделска земя, е основание за налагане на административнонаказателните разпоредби на ЗОЗЗ и спиране на изграждането на обекта със заповед на министъра на земеделието и храните.

Синхронът между земеделските, екологичните и устройствените изисквания и дисциплината по предвидените срокове е единственият устойчив път да превърнете една нива в законен строителен имот, без съдебни и финансови изненади.