Нищожни ли са индивидуалните договори за поддръжка?

Върховният касационен съд (ВКС) образува Тълкувателно дело № 5/2025, за да реши окончателно дали индивидуалните договори за поддръжка и управление в етажна собственост са нищожни. Досега съдебната практика беше противоречива – едни състави ги приемаха за валидни, а други за нищожни поради заобикаляне на ЗУЕС. Решението ще засегне хиляди собственици в затворени комплекси.

Защо ВКС образува новото Тълкувателно дело № 5/2025?

На 24 ноември 2025 г. председателят на Върховния касационен съд разпореди образуването на Тълкувателно дело № 5/2025. Причината е сериозно противоречие в решенията на различните съдебни състави до момента.

Основният въпрос, на който съдът трябва да даде задължителен отговор, е:

„Изцяло или частично е нищожен договор за поддръжка и управление на общи части, сключен от отделен етажен собственик с трето лице (фирма), когато сградата е в режим на етажна собственост?“

Това касае най-вече имотите в т.нар. „ваканционни комплекси“, които не отговарят на легалната дефиниция за „затворен комплекс“ по смисъла на закона, но функционират като такива.

Каква е правната дилема и защо касае собствениците?

До момента съдилищата в България се разделяха на две полярни мнения, което създаваше правна несигурност за собствениците и инвеститорите.

Ето какви са двете тези, които ВКС ще разгледа:

Теза 1: Договорите са нищожни (В полза на собствениците)

Тази група съдии (напр. Решение № 80 от 04.11.2021 г.) приема, че управлението на общите части е изключително правомощие на Общото събрание (ОС) на етажната собственост.

• Индивидуалният собственик не може сам да възлага управление на общи части.
• Такива договори заобикалят императивните норми на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
• Ако договорът е сключен индивидуално, а не чрез решение на ОС, той е нищожен и не поражда задължение за плащане на такси.

Теза 2: Договорите са валидни (В полза на инвеститорите/фасилити мениджмънта)

Другата група съдии (напр. Решение № 84 от 07.07.2016 г.) приема, че това са ненаименовани договори за услуги (изработка/поръчка) по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

• Собственикът доброволно е поел задължение да плаща за почистване, охрана и поддръжка.
• Това не изземва функциите на Общото събрание, а ги допълва.
• Свободата на договаряне позволява на всеки да сключи такъв договор.

Какво означава това за висящите дела за такса поддръжка?

Ако в момента водите дело за неплатени такси поддръжка или обмисляте такова, образуването на Тълкувателно дело № 5/2025 е ключов момент.

Съгласно процесуалните правила (чл. 229, ал. 1, т. 7 от ГПК), съдилищата в страната имат основание да спрат разглеждането на висящи дела, които зависят от отговора на този правен въпрос.

Експертен съвет:

• За ищци (Фирми): Очаквайте забавяне на процесите. Трябва да докажете реално извършване на услугите, не само наличие на договор.
• За ответници (Собственици): Ако имате висящо дело, вашият адвокат може да поиска спиране на производството до излизане на решението на ВКС. Това може да ви спести разноски, ако решението бъде във ваша полза.

Кои организации ще участват във вземането на решение?

ВКС не решава сам в вакуум. В разпореждането е посочено, че становища ще дадат множество институции и експерти, което гарантира задълбоченост на анализа:

• Висш адвокатски съвет.
• Министър на правосъдието и Министър на регионалното развитие.
• Омбудсманът на Република България.
• Юридическите факултети на СУ, УНСС, ПУ, ВТУ и НБУ.
• Асоциации на дружествата за управление на етажна собственост.

Това широко обсъждане показва значимия обществен интерес и социалния ефект, който решението ще има върху пазара на имоти.

Често задавани въпроси (FAQ)

1. Какво е Тълкувателно дело № 5/2025?

Това е дело, образувано от Общото събрание на Гражданска и Търговска колегии на ВКС, с цел уеднаквяване на съдебната практика относно валидността на индивидуалните договори за поддръжка в етажна собственост.

2. Важи ли това за комплекси от "затворен тип"?

Правният въпрос е насочен основно към сгради в режим на етажна собственост, които не са уредени стриктно като "затворен комплекс" по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС (където договорите са писмени с нотариална заверка и се вписват), но функционират като такива чрез индивидуални договори.

3. Трябва ли да спра да плащам такса поддръжка докато чакам решението?

Не е препоръчително да спирате плащанията самоволно без консултация с адвокат. Ако ВКС реши, че договорите са валидни, ще дължите сумите заедно с лихвите и разноските.

4. Кога се очаква решението на ВКС?

Обичайно тълкувателните дела отнемат между 1 и 2 години поради сложността и броя на участниците, които трябва да дадат становище.

‍

Имате казус с такса поддръжка? Ситуацията е динамична и изисква индивидуален подход. Не разчитайте на обща информация, докато ВКС не се произнесе окончателно. Свържете се с нас за правен анализ на вашия договор.