--- title: "Нищожни ли са индивидуалните договори за поддръжка?" description: "ВКС образува тълкувателно дело № 5/2025 г. дали индивидуалните договори за поддръжка са нищожни. Как решението може да засегне таксите и делата Ви." url: "https://www.da-law.eu/blog/nishchozhni-li-sa-individualnite-dogovori-za-poddrzhka" lang: bg author: "Десислава Арсенова" published: 2025-12-06 updated: 2026-07-29 category: "Търговско право" --- # Нищожни ли са индивидуалните договори за поддръжка? Автор: Десислава Арсенова · Публикувано: 6 декември 2025 г. · Актуализирано: 29 юли 2026 г. *ВКС образува Тълкувателно дело № 5/2025: Нищожни ли са индивидуалните договори за поддръжка? Разберете как решението ще засегне таксите и делата ви.* ## Накратко - ВКС образува Тълкувателно дело № 5/2025, за да реши дали индивидуалните договори за поддръжка в етажна собственост са нищожни. - Част от съдилищата ги смятат за нищожни, защото управлението на общите части е правомощие на общото събрание по ЗУЕС; други ги приемат за валидни договори за услуги по ЗЗД. - Висящите дела за такси поддръжка могат да бъдат спрени до тълкувателното решение (чл. 229, ал. 1, т. 7 ГПК). - Не спирайте плащанията самоволно: ако ВКС приеме договорите за валидни, ще дължите сумите с лихвите и разноските. Върховният касационен съд (ВКС) образува Тълкувателно дело № 5/2025, за да реши окончателно дали индивидуалните договори за поддръжка и управление в етажна собственост са нищожни. Досега съдебната практика беше противоречива – едни състави ги приемаха за валидни, а други за нищожни поради заобикаляне на ЗУЕС. Решението ще засегне хиляди собственици в затворени комплекси. ## **Защо ВКС образува новото Тълкувателно дело № 5/2025?** На 24 ноември 2025 г. председателят на Върховния касационен съд разпореди образуването на Тълкувателно дело № 5/2025. Причината е сериозно противоречие в решенията на различните съдебни състави до момента. Основният въпрос, на който съдът трябва да даде задължителен отговор, е: > **„Изцяло или частично е нищожен договор за поддръжка и управление на общи части, сключен от отделен етажен собственик с трето лице (фирма), когато сградата е в режим на етажна собственост?“** Това касае най-вече имотите в т.нар. „ваканционни комплекси“, които не отговарят на легалната дефиниция за „затворен комплекс“ по смисъла на закона, но функционират като такива. ## **Каква е правната дилема и защо касае собствениците?** До момента съдилищата в България се разделяха на две полярни мнения, което създаваше правна несигурност за собствениците и инвеститорите. Ето какви са двете тези, които ВКС ще разгледа: ### **Теза 1: Договорите са нищожни (В полза на собствениците)** Тази група съдии (напр. Решение № 80 от 04.11.2021 г.) приема, че управлението на общите части е изключително правомощие на **Общото събрание (ОС)** на етажната собственост. - Индивидуалният собственик не може сам да възлага управление на общи части. - Такива договори заобикалят императивните норми на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). - Ако договорът е сключен индивидуално, а не чрез решение на ОС, той е нищожен и не поражда задължение за плащане на такси. ### **Теза 2: Договорите са валидни (В полза на инвеститорите/фасилити мениджмънта)** Другата група съдии (напр. Решение № 84 от 07.07.2016 г.) приема, че това са ненаименовани договори за услуги (изработка/поръчка) по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). - Собственикът доброволно е поел задължение да плаща за почистване, охрана и поддръжка. - Това не изземва функциите на Общото събрание, а ги допълва. - Свободата на договаряне позволява на всеки да сключи такъв договор. ## **Какво означава това за висящите дела за такса поддръжка?** Ако в момента водите дело за неплатени такси поддръжка или обмисляте такова, образуването на Тълкувателно дело № 5/2025 е ключов момент. Съгласно процесуалните правила (чл. 229, ал. 1, т. 7 от ГПК), съдилищата в страната имат основание да **спрат разглеждането на висящи дела**, които зависят от отговора на този правен въпрос. ### **Експертен съвет:** - **За ищци (Фирми):** Очаквайте забавяне на процесите. Трябва да докажете реално извършване на услугите, не само наличие на договор. - **За ответници (Собственици):** Ако имате висящо дело, вашият адвокат може да поиска спиране на производството до излизане на решението на ВКС. Това може да ви спести разноски, ако решението бъде във ваша полза. ## **Кои организации ще участват във вземането на решение?** ВКС не решава сам в вакуум. В разпореждането е посочено, че становища ще дадат множество институции и експерти, което гарантира задълбоченост на анализа: - Висш адвокатски съвет. - Министър на правосъдието и Министър на регионалното развитие. - Омбудсманът на Република България. - Юридическите факултети на СУ, УНСС, ПУ, ВТУ и НБУ. - Асоциации на дружествата за управление на етажна собственост. Това широко обсъждане показва значимия обществен интерес и социалния ефект, който решението ще има върху пазара на имоти. Имате казус с такса поддръжка? Ситуацията е динамична и изисква индивидуален подход. Не разчитайте на обща информация, докато ВКС не се произнесе окончателно. Нашият екип по [гражданско право](https://www.da-law.eu/uslugi/grazhdansko-pravo) следи развитието на делото отблизо. [Свържете се с нас](https://www.da-law.eu/kontakti) за правен анализ на вашия договор. ## Правна основа - Закон за управление на етажната собственост (вкл. § 1, т. 3 от ДР) - [Закон за задълженията и договорите](https://lex.bg/laws/ldoc/2121934337) - [Гражданско-процесуален кодекс: чл. 229, ал. 1, т. 7](https://lex.bg/laws/ldoc/2135558368) - Тълкувателно дело № 5/2025 на ОСГТК на ВКС ## Често задавани въпроси ### Какво е Тълкувателно дело № 5/2025? Дело пред Общото събрание на Гражданската и Търговската колегия на ВКС, образувано на 24 ноември 2025 г., за уеднаквяване на съдебната практика относно валидността на индивидуалните договори за поддръжка в етажна собственост. ### Важи ли това за комплекси от затворен тип? Въпросът засяга основно сгради в режим на етажна собственост, които не са „затворен комплекс“ по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, но функционират като такива чрез индивидуални договори. ### Трябва ли да спра да плащам такса поддръжка, докато чакам решението? Не е препоръчително да спирате плащанията без консултация с адвокат. Ако ВКС приеме, че договорите са валидни, ще дължите сумите заедно с лихвите и разноските. ### Кога се очаква решението на ВКС? Тълкувателните дела обикновено отнемат между 1 и 2 години заради сложността и броя на участниците, които дават становища. --- *Информацията, предоставена на тази уебстраница, не представлява правна консултация и не поражда адвокат-клиентска връзка. Всеки казус има своите специфики и изисква индивидуален подход. За професионално становище и персонална стратегия, моля, свържете се с нас.* Източник: https://www.da-law.eu/blog/nishchozhni-li-sa-individualnite-dogovori-za-poddrzhka